Crédit immobilier : comment évaluer sa capacité d’emprunt ?
Vous avez un projet d’achat immobilier ? Avant de vous lancer, vous devez obtenir un prêt immobilier. Mais combien pouvez-vous emprunter ? Pour le savoir, vous devez évaluer votre capacité d’emprunt.
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt immobilier ?
La capacité d’emprunt immobilier, de quoi s’agit-il exactement ? En une simple définition, c’est la somme que vous empruntez en fonction de vos revenus, de vos charges, mais aussi de la durée et du taux de votre crédit immobilier. C’est la banque qui ajuste ce montant selon votre profil. Le taux d’endettement fait aussi partie des critères importants pour obtenir le prêt. Il indique la mensualité maximum que vous pouvez supporter chaque mois en fonction de vos revenus et charges, cela comprend aussi le coût de l’assurance emprunteur. Votre capacité d’emprunt dépend, en partie, de cette mensualité.
Par ailleurs, la capacité d’emprunt ne doit pas être confondue avec la capacité d’achat. Si l’une permet d’estimer à peu près le budget de votre crédit immobilier, l’autre désigne l’enveloppe totale que vous pouvez consacrer à votre acquisition en déduisant les frais de notaire et de garantie. En ajoutant votre apport personnel à votre capacité d’emprunt, vous obtenez ainsi votre capacité d’acquisition.
Connaître votre capacité d’emprunt immobilier
Utiliser un simulateur en ligne
Vous pouvez, pour vous faire une idée, utiliser un simulateur de taux ou une calculette en ligne. Nous avons un simulateur gratuit qui prend en compte les éléments du calcul pour votre capacité d’emprunt comme vos revenus, vos charges mensuelles, le type de logement que vous désirez, le montant exact de votre apport personnel, ou encore le taux d’intérêt de votre crédit immobilier.
Faire appel à un courtier immobilier
Pour avoir une estimation plus fine, vous pouvez vous adresser à un courtier immobilier. En effet, il connaît les conditions proposées par l’ensemble des banques et analyse en détail votre profil et votre projet. Il tient aussi compte, par exemple, des divers prêts aidés auxquels vous pourriez avoir droit. Il sera également attentif à votre taux d’endettement, qui ne doit pas excéder 35 %.
Voici un exemple de cas :
Par exemple, un couple souhaite connaître sa capacité d’emprunt avant d’acheter une maison située dans une région parisienne. Leurs revenus cumulés s’élèvent à 7 000 € par mois et leurs charges à 1 000 € par mois. Avec un taux de 3.53% sur 25 ans, ils peuvent emprunter 261 000 euros.
En ajoutant un apport personnel, leur capacité d’achat ne fera qu’augmenter. Mais n’oublions pas le taux d’intérêt imposé par la banque, qui varie selon les entités.
Si vous voulez faire un calcul à l’ancienne pour déterminer votre capacité d’emprunt, vous pouvez vous baser sur la formule suivante (cela ne prend pas en compte le taux nominal) :
| Capacité d’emprunt = (Revenus – charges) x 35 / 100 |
À quel moment calculer sa capacité d’emprunt ?
Vous devez calculer votre capacité d’emprunt bien avant de lancer votre projet immobilier. Ce serait regrettable de craquer pour un bien qui sera finalement inaccessible d’un point de vue financier. Avec un calcul au préalable, la recherche de bien devient plus efficace. Une fois le compromis de vente signé, votre courtier immobilier pourra alors vous aider à obtenir le meilleur financement possible en négociant pour vous un prêt sur mesure auprès des banques.