Expulsion de logement : quelles sont les procédures ?

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Dans le cas d’un contrat de location entre un locataire et un propriétaire, les deux parties sont soumises à des obligations respectives. Dans le cas de violations à ces obligations de la part du locataire, le propriétaire peut être amené à procéder à l’expulsion de ce dernier. Cependant, cet acte est soumis à une stricte réglementation. Nous faisons le point pour vous dans cet article.

Les motifs d’expulsion

Expulser son locataire est une décision judiciaire lourde pour le propriétaire. Du fait des conséquences pour le locataire, l’expulsion locative est très encadrée par la loi.

Il existe différents motifs recevables pour expulser son locataire :

  • Loyers impayés
  • Défaut d’assurance d’habitation
  • Absence du paiement du dépôt de garantie
  • Trouble causé au voisinage
  • Dégradation commise au sein du bien immobilier loué
  • Fin de bail

Dans le cas de loyers impayés, le propriétaire doit être très vigilant dès la première absence de paiement. Il doit impérativement relancer par écrit son locataire. Aussi, avant d’engager une quelconque procédure, le propriétaire peut faire appel à son assurance loyers impayés s’il a souscrit à un contrat auprès de son assureur, ou auprès du professionnel immobilier qui gère son bien, comme BRAS Immobilier expert de la gestion locative sur Nantes. Il peut également demander le paiement à la caution du locataire ou encore faire appel à Action Logement dans le cadre de la garantie visale.

La procédure d’expulsion

Il existe 2 procédures d’expulsion suivant la nature du contrat de location liant les deux parties.

Avec clause résolutoire

Dans le cas d’un bail contenant une clause résolutoire, la procédure à suivre est la suivante :

  1. Commandement de payer : en faisant appel à un huissier par le propriétaire, le locataire dispose alors de deux mois pour régler les loyers impayés. En cas de défaut de paiement, le propriétaire peut mettre en œuvre la clause résolutoire permettant la résiliation du bail pour non-respect d’une obligation par le locataire. Cette dernière permet au propriétaire d’expulser le locataire en engageant une procédure d’expulsion locative auprès du Tribunal d’instance.
  2. Saisie du tribunal d’instance : au-delà du délai légal, ou celui accordé par le juge, le propriétaire peut saisir le tribunal d’instance du lieu d’habitation du locataire afin de faire valoir sa clause résolutoire, la résolution du contrat de location et l’expulsion du locataire.
  3. Audience et jugement : dès lors que l’assignation a été effectuée, le tribunal d’instance convoque les deux parties pour une audience de jugement. Les deux parties sont alors invitées à présenter leurs arguments avec pièces justificatives à l’appui.
  4. Commandement de quitter les lieux : acte huissier qui informe les locataires de la décision de justice et du délai légal de deux mois pour quitter les lieux. En cas de refus du locataire, l’huissier peut alors s’adresser à la Préfecture pour l’intervention de la force publique.

En l’absence de clause résolutoire

Dans le cas d’une absence de clause résolutoire au contrat de location, le propriétaire doit assigner le locataire devant le tribunal d’instance dans le but d’obtenir la résiliation judiciaire du contrat de location et l’expulsion du locataire.

Le juge a alors la possibilité d’accorder un délai de paiement au locataire ou prononcer la résiliation et l’expulsion. Dans ce cas, le propriétaire doit demander à l’huissier de délivrer un commandement de quitter les lieux auprès du locataire. Le locataire a alors deux mois pour quitter le logement. Il peut aussi saisir le tribunal de Grande Instance pour obtenir un délai supplémentaire.

Dans les deux types de procédures, les décisions d’exécution d’expulsion sont suspendues pendant la trêve hivernale allant du 1er novembre au 31 mars. Le propriétaire peut tout de même entamer les démarches de procédures qui s’avèrent longues. À noter que si le logement est occupé par des squatters, la trêve hivernale ne s’applique plus !

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