Comment vendre un domaine viticole ?

Pour vendre une propriété viticole, il faut compter qu’une vente dure en moyenne 4 à 6 mois, du compromis de vente à la signature des actes. Dans bien des cas, cette transaction représentera pour le vendeur une séparation importante de son patrimoine. Pour écarter tout risque de contentieux, la transaction devra donc faire l’objet d’une préparation précise et respecter un certain déroulement. Voici un aperçu non exhaustif qui vous donnera une idée des différentes questions qu’il faut aborder lors d’une vente de domaine viticole.

Un processus spécifique et technique

Aujourd’hui, du fait de leur complexité, les transactions viticoles en France nécessitent l’intervention d’un agent spécialisé. Dans un premier temps, ce travail d’expertise consistera à examiner et valider les différents points juridiques, fiscaux et financiers pour s’assurer que le bien est libre à la vente et pour faire l’état des lieux des différentes conditions juridiques, ainsi que l’étude de l’éventuelle plus-value. Puis, l’expert en transaction viticole analysera la situation du bien. En effet, vendre un domaine viticole est un projet qui se prépare et qui va tenir compte de différentes variables, dont l’état des bâtiments, du vignoble, de la cave et du matériel technique, mais également de la certitude du classement AOP, du prix des vins, de la production des vignes, de la situation de la marque et de la réalité du marché foncier.

Les éléments juridiques, fiscaux et financiers

Avant toute chose, il va donc falloir examiner les différents points juridiques avec son conseiller expert en transaction viticole. Il faut évidemment s’assurer que le domaine en question est bien libre à la vente, que la vente de propriété viticole est juridiquement possible. Pour cela, on va devoir avoir l’accord de tous les partis concernés. Il faudra aussi faire attention aux propriétés issues d’une succession et aux clauses de retour. Dans le cas d’un bail à ferme viticole, il sera également nécessaire de vérifier les droits du fermier. De manière générale, il faudra détecter tout ce qui peut faire obstacle à la vente. Une décision de vente nécessite également de faire une étude des questions fiscales et financières. Il faudra par exemple étudier l’éventuelle plus-value, la chiffrer selon le régime applicable, déterminer ses conditions de paiement, etc.

L’état des lieux du bien viticole

La préparation de la vente de domaine viticole va également consister à faire un état des lieux précis des différentes composantes du bien en vente. Il s’agit du bâti, du vignoble, de la cave de vinification et du matériel de cave et de culture. Les bâtiments devront faire l’objet d’audits certifiés pour dresser un état des lieux général du bien immobilier. Le vignoble devra quant à lui faire l’objet d’un état des lieux général sur la production. On vérifiera aussi le classement AOP. On procèdera à une série de contrôles pour faire l’état des lieux des maladies et des différents risques du vignoble. Pour la cave, on devra par exemple vérifier la conformité des installations viticoles. On va aussi évaluer les stocks de vin à racheter, ainsi que les avances aux cultures. Le rachat d’un domaine viticole s’effectue aussi par la reprise des contrats de l’entreprise, dont les contrats de travail. Il faudra ainsi faire un état du personnel, mentionnant l’ancienneté des salariés, leur qualification, leur rémunération et éventuels avantages en nature. Au moment de la vente, il faudra bien veiller à ce que les relations avec le personnel soient à jour, que l’on connaisse l’état des rémunérations, congés payés, arrêts maladies, primes, ainsi que tout éventuel conflit ou contentieux.

Conclusion

La transaction viticole est un processus spécifique et complexe qui demande une expertise afin de réaliser la vente dans les meilleures conditions et éviter tout litige. Pour cette raison, il est aujourd’hui indispensable de faire appel à un conseiller spécialiste de la transaction viticole. Ces professionnels garantiront le bon déroulement de la vente, un gage de sérénité pour les deux partis.