Pour investir dans l’immobilier, vous pouvez opter pour plusieurs formes d’investissement. Parmi toutes les pratiques, le démembrement de propriété peut vous intéresser. Si c’est une méthode qui demeure peu connue, les avantages qu’il offre sont conséquents. Dans cet article, vous comprendrez pourquoi investir dans le démembrement de propriété.
Le démembrement de propriété : définition
Le démembrement de propriété est à la base un acte juridique. Cet acte consiste à décomposer la pleine propriété en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. Il est surtout utilisé dans les droits de successions et donations. Pour simplifier, il y a démembrement lorsqu’un bien immobilier est partagé entre deux personnes et plus.
- La nue-propriété est caractérisée par l’abusus ou le droit de disposer du bien
- L’usufruit est composé de l’usus qui a le droit d’utiliser le bien et le fructus qui a le droit d’apercevoir les fruits.
C’est l’usufruit qui a le droit d’utiliser l’immobilier pour son propre besoin. Il peut également mettre le bien en location et percevoir les loyers. Quant au nu-propriétaire, il peut garder le droit de disposer de l’immobilier. Cependant, les droits de l’usufruitier doivent être respectés.
Le démembrement réunit donc trois attributs qui ne sont pas détenus par la même personne :
- Le droit d’utiliser le bien
- Le droit d’en disposer
- Le droit de percevoir les fruits
L’investissement dans le démembrement consiste à acheter : soit la nue-propriété d’un bien, soit l’usufruit. Le délai de démembrement est limité et est généralement de 10 ans. Ce délai peut aussi augmenter selon le contrat édité entre les deux parties.
Les raisons d’investir dans le démembrement de propriété en tant que nue-propriété
Pour avoir un aperçu, acheter une nue-propriété est présenté comme suit :
- Acheter la part de nue-propriété avec décote
- Aucun loyer ne sera perçu pendant la période de démembrement
- Aucune charge à supporter pendant cette période
- La pleine propriété vous sera octroyée à la fin du démembrement
Investir dans une nue-propriété par démembrement peut vous apportez plusieurs avantages :
Avantages importants sur la fiscalité
Si vous avez un capital dont vous ne vous servez pas, investir dans le démembrement est intéressant. Etant donné que vous serez le nu-propriétaire, cela implique que pratiquement, vous achetez des murs. Comme vous ne percevrez aucun loyer, vous n’aurez ni fiscalité ni prélèvement sociaux à charge. Toute la fiscalité revient à l’usufruitier qui perçoit les loyers.
C’est donc un moyen de sécuriser votre capital. En effet, en investissant dans la nue-propriété, vous limitez votre capital à une exposition fiscale. Si vous avez un capital important, miser une partie dans cet investissement réduit vos taxes. Votre impôt sur la fortune sera donc considérablement allégé.
Avantages sur les travaux de réparation et la gestion locative
Les travaux de réparation sont souvent onéreux et contraignants. Il s’en va de même pour les démarches administratives de la gestion locative. En optant pour la nue-propriété par démembrement, vous serez dispensés de ces tâches.
L’usufruitier se charge également de trouver le locataire. De plus, à la fin du démembrement, le bien doit être en état d’être utilisé. C’est-à-dire que lorsque vous acquérez le bien, vous n’aurez pas de travaux à prévoir. C’est une garantie que la propriété est bien entretenue pendant la période de démembrement.
Les raisons d’investir dans le démembrement de propriété en tant qu’usufruitier
Cette pratique est surtout utilisée en SCPI. Le procès est comme suit :
- Acheter la part d’usufruitier avec décote
- Percevoir les revenus sur la durée prévue
- Avoir un complément de revenus qui correspond au loyer du bien immobilier
- A la fin de démembrement, plus de revenus perçus et plus de droit sur la propriété
Acheter en usufruit présente aussi ses avantages :
Si vous subissez un déficit foncier, vous pouvez bénéficier d’un revenu net d’imposition. En effet, vos revenus en tant qu’usufruitier permettent de supprimer ce déficit.
Les revenus en usufruit sont également allégés en fiscalité. Vos loyers sont soumis à de faibles taux d’impôts.
La décote dans l’investissement en démembrement de propriété
Un avantage qui reste très intéressant est la décote. En choisissant d’investir dans le démembrement de propriété, vous pouvez obtenir un bien à moindre coût. Une décote de 40% à 60% peut être perçue par rapport au prix du marché. Si l’usufruit est cédé au bailleur, cette valeur de décote correspond donc à la valeur du loyer.
A part un coût intéressant, un bien en démembrement est généralement de bonne qualité. C’est un avantage alléchant pour ce type d’investissement.