Bien comprendre la résiliation d’un bail commercial

Le bail commercial lie le locataire et le propriétaire d’un local commercial pour un contrat de location de neuf ans au minimum. Les deux parties peuvent cependant rompre cet accord à tout moment en respectant les procédures nécessaires à cet effet. Le locataire aussi bien que le bailleur a ce droit de résiliation d’un bail commercial. Il est juste important de connaitre les différentes démarches à suivre.

La résiliation émanant du locataire

Le locataire a le droit de procéder à une résiliation du bail commercial tous les trois ans. Il s’agit ici d’acter cette démarche au moment de la période triennale. Celle-ci affiche deux figures de cas différents selon les circonstances. À noter que la résiliation prend immédiatement effet si le propriétaire fait défaut à ses obligations.

Résiliation simple d’un contrat de bail par le locataire

Le locataire n’est pas l’obligation de préciser le motif de la résiliation du contrat de bail. Il doit seulement lancer cette procédure à la fin de la période triennale. Il se doit également d’effectuer un préavis de 6 mois. Ce délai est relevé en amont de la rupture prévue. Ainsi, le locataire avertira le propriétaire suffisamment à l’avance par le biais d’un acte d’huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception.

La résiliation d’un bail par convention

Il existe aussi une forme à l’amiable d’une résiliation d’un contrat de bail. Le locataire et le bailleur se mettent ainsi d’accord pour mettre fin au bail. Le locataire peut ainsi soumettre une proposition de résiliation qui doit être accordée par l’autre partie. La formalisation de l’entente bouclera cette forme de résiliation. Les échéances sont libres avec cette procédure. Il faut toutefois que le bail commercial dure au moins neuf ans, soit monovalent et que le local en question est à usage de bureaux ou de stockage.

La résiliation émanant du bailleur

Le bailleur est plutôt mieux encadré par la loi dans la résiliation d’un bail commercial. Toutefois, il a droit à deux modes de rupture d’un bail. Soit il décide de mettre fin au contrat en donnant congé au locataire, soit il refuse le renouvellement du bail, sachant qu’il doit respecter la reconduction de ce type de contrat.

Le bailleur veut donner congé à son locataire

Dans ce cas, le bailleur doit procéder comme le locataire pour la résiliation d’un bail. Il doit informer son client par acte d’huissier six mois à l’avance. Contrairement au locataire, il doit préciser les motifs de cette rupture, sachant que le locataire peut demander une indemnité ou contester cette décision auprès du tribunal dans un délai de 2 ans.

Le refus de renouveler un contrat de bail

Lorsque le bailleur aura rempli ses engagements de reconduction du contrat de bail, il peut ne pas renouveler le bail commercial. Pour ce faire, il doit faire connaitre sa décision dans les trois mois qui suivent la demande de renouvellement de la part du locataire. À noter que le contrat de bail est reconduit par tacite renouvellement si aucune réponse n’a été donnée dans les délais légaux.

La résiliation du bail commercial en cas de force majeure

Le non-respect des engagements de part et d’autre entraine la rupture du contrat de bail. Il existe cependant d’autres circonstances qui font que le bail commercial soit reporté nul. Il s’agit ici des cas de force majeure qui impliquent aussi bien le locataire que le propriétaire. Généralement, ces cas isolés émanent cependant du locataire.

Décès, départ à la retraite ou invalidité du locataire

Les conditions physiques du locataire qui impactent directement sur ses capacités à honorer les engagements du contrat, notamment le paiement des loyers, amènent la rupture du bail commercial. Ceci s’adresse aux particuliers. Le décès logiquement entre parmi ces survenues. Le départ à la retraite et l’invalidité confirmée en font également partie. Il est nécessaire cependant de faire une demande et effectuer un préavis de six mois. Les personnes éligibles sont aussi réduites aux commerçants, aux gérants majoritaires d’une SARL (au moins 2 ans) titulaires du bail ou encore un associé unique d’une EURL.

Des travaux dans le local commercial

Le bailleur a le droit de donner congé au locataire pour cause de travaux dans le local commercial loué. Il doit cependant acter cette rupture à la fin d’une période triennale ou lors du renouvellement du bail. Les travaux toutefois doivent être d’envergure, reconstruction de l’immeuble, restauration immobilière ou encore transformation du local commercial par exemple. Le bailleur se devra ainsi de verser une indemnité d’éviction au locataire pour que celui-ci trouve un local de remplacement.

Faillite du locataire

Une procédure collective, liquidation ou redressement judiciaire concernant le locataire, dans ce cas une personne morale, peut également être un motif de résiliation du bail. Les deux parties cependant ne sont pas les maitres de la situation. C’est l’administrateur judiciaire qui décide à l’issue d’un examen si le bail devra continuer, être résilié ou encore être cédé. Il est le garant du respect des obligations de chacun dans ce cas, notamment le paiement des loyers.